עשרת הדיברות בבחירת שמאי דיירים
רבות נכתב על תפקידו של "שמאי הדיירים" בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי).
כידוע, מטרת העל של השמאי בתהליך הינו שמירה על האינטרסים הכלכליים של הדיירים
הקיימים במתחם המיועד להתחדשות.
נהוג להגדיר את אחריותו לשלוש משימות עיקריות:
1. וידוא היתכנות כלכלית ובדיקת התמורות
על שמאי הדיירים לבדוק כל פרויקט ספציפית, באמצעות בקרה על הדו"ח הכלכלי שעליו הוא מתבסס.
פרויקט פינוי בינוי, אם רוצים שיגיע לקו הגמר, חייב להיות ריווחי ליזם. חשוב להבין שרק פרויקטים רווחיים, יקבלו את הסכמת הבנק ללווי פיננסי.
בהנחה שקיימת רווחיות, יוודא השמאי שהתמורות שהובטחו לדיירים, הן ראויות והוגנות ביחס לרווחיות הצפויה.
2. הכנת טבלת "ניקוד" לדירות הקיימות
בסמוך ולפני הפינוי, מכין השמאי טבלת "ניקוד".
השמאי יבקר בכל דירה ויתן לה ציון, בהתחשב במספר פרמטרים כגון: שטח, קומה, מצב פיזי, כיווני אויר, וכו'.
ככל שציון/ניקוד הדירה יהיה גבוה יותר, ביחס לשאר הדירות, יקבלו בעליה עדיפות בבחירת דירת התמורה. התהליך כולו יהיה מקצועי, אובייקטיבי, נטול אינטרסים ושקוף.
3. קביעת שכ"ד ראוי וגובה הערבויות לדיירים
על שמאי הדיירים לקבוע דמי שכירות ראויים לכל דירה מפונה, (המשולמים ע"י היזם), ואת גובה הערבויות שיקבלו בעלי הדירות מהבנק המלווה את הפרויקט.
שמאי המקרקעין בארץ, כולם טובים וראויים.
ובכל זאת, נשאלת השאלה: מה הופך משרד שמאים פלוני למתאים יותר מחברו, לשמש כשמאי
דיירים?
כדי להשיב, נוכל להיעזר בהקבלה שבין כלל משרדי השמאים, לבין כלל הדירות הקיימות בפרויקט.
כפי שעורכים לדירות "ניקוד", לגיטימי לערוך גם למשרדי השמאים "ניקוד", בפרמטרים הרלוונטיים.
חשוב לזכור כי היות שמדובר בתחום חברתי בעיקרו, שבו מעורבים בני אדם, בגילאים שונים, שלכל
אחד סיפור אחר, צרכים ורצונות, חלומות ופחדים, ברור שלא כל משרד שמאים מתאים לתפקיד
ספציפי זה. חובה שיהיו למשרד תכונות מיוחדות המתאימות לתחום.
לאור כל הנ"ל, ניתן למנות עשרה פרמטרים הרלוונטיים במיוחד לבחינת משרד שמאי דיירים:
| ניסיון, גודל, אוטוריטה - רצוי שמשרד השמאים הנבחר יהיה וותיק וגדול דיו, בעל משקל ברמה ארצית, ובלבד שתישמר האינטימיות והיחס האישי לדיירי הפרויקט. מחלקת התחדשות עירונית במשרד תהיה ייעודית לכך, ושלמשרד תהיה זיקה לתחום ההתחדשות, כמו מאמרים שכתב בנושא, מעורבות בתקינה, וכו'. | 1 |
| מעורבות בעל המשרד - כפועל יוצא, ככל שהמשרד גדול יותר, טבעי שמעורבות הבעלים תהיה קטנה יותר. יש לוודא שבעל המשרד יהיה אחראי ומעורב אישית. | 2 |
| DNA חברתי ותודעת שירות – כאמור, היות ועולם ההתחדשות עוסק בבני אדם (בדר"כ מאוכלוסיות מוחלשות), על השמאים במשרד להיות סבלניים ובעלי יכולת הכלה. השיח חייב להיות בגובה העיניים. השמאי חייב להיות בעל יכולת לפשט דברים מקצועיים ומורכבים להבנת הדיירים. בקרב הדיירים ישנם מהגיל השלישי, שחובה שבעתיים לשמור עליהם ולייעץ להם ברגישות ובסבלנות. | 3 |
| יושרה, הגינות, שקיפות - זהו הא"ב של התפקיד. במיוחד כשמדובר ברכושם של אנשים. ככל שתהיה יותר שקיפות בתהליך, כך יהיו פחות התנגדויות, למשל בשלב הניקוד ושיבוץ הדירות. רצוי לבקש המלצות מדיירי מתחמים אחרים. רק שמאי עם תכונות אלו, יצליח להרגיע ולהנהיג את הדיירים למטרה. | 4 |
| רגישות - מרבית מזמנו של השמאי מופנה לדיירים ול "שיגעונות" שלהם. בכל מתחם תמיד יצופו שנאות עבר, שמובילים למתחים וחוסר הסכמות. על כן, השמאי חייב להיות מעין פסיכולוג, לתווך ולגשר בקרב הדיירים. באשר לתופעת ה"סרבנים": שמאי רגיש מבין שלרוב, חייבת להיות סיבה לסירוב. מניסיון, ככל שה"סרבנים" יזכו להקשבה, ומענה אמיתי, הם יירגעו ויחתמו. |
5 |
| זמינות - על שמאי המשרד להיות זמינים. לדוגמה: שמאי טוב, יקבע ביוזמתו, זמנים למפגשי עדכון/העשרה לדיירים ומענה לשאלות. אם יידרש, הוא אף יתלווה לנציגות לפגישות מהותיות. | 6 |
| השמאי כמנהיג – פעמים רבות, ישנה תופעה בה הדיירים מתחפרים ונשאבים לנקודה יחסית שולית, וכתוצאה מכך הפרויקט כולו "נתקע"... שמאי מנהיג, בכוח אישיותו והאמון שיצר, יפקח את עיניהם להסתכל על הדברים בראייה רוחבית. שמאי מנהיג, יוביל את הדיירים להפגין בגרות, להתעלות ולהתמקד במאקרו ובגורמים העיקריים המשפיעים על התמורות. |
7 |
| סמכותי ובעל עמוד שדרה – שמאי דיירים הוא מעין שופט. הקביעות שלו באשר ל"ניקוד", לדמי השכירות ולערבויות, מחייבות. יתכן שהחלטותיו לא ימצאו חן בעיני חלק מהדיירים. השאלה: "למה השכן קיבל יותר ממני?".. תישאל הרבה. שמאי סמכותי, יגדיר מראש שהוא לא ייגרר לוויכוחים לאחר קביעותיו, ככל שהתבצעו בשקיפות, וללא משוא פנים. | 8 |
| סמכותי ואקטיבי גם מול שאר ה"שחקנים" - זהו הא"ב של התפקיד. במיוחד כשמדוברשמאי דיירים בעל שיעור קומה וידע רוחבי, המכיר היטב את השחקנים בתחום, ידע לייעץ ולהכווין אותם ללא מורא, לטובת דייריו. לדיירים, אשר להם שמאי כזה, יש יתרון. בזכות קשריו, יש לו יכולת לחבר קצוות ולקצר הליכים. | 9 |
| אסור לקרוע את החבל - כמו כל דבר בחיים, אין כמו איזון. מחד, השמאי התחייב לשמור על זכויות דייריו, אך מנגד, למציאות יש גבולות. שמאי אחראי ומנוסה יציג את הדברים לדיירים בצורה מהימנה וריאלית וידע לזהות את הגבול, שאם הדרישות תהינה מופרזות, תיתכן סכנה לכלכליות הפרויקט. שמאי אחראי, אמור לשמור על שני הצדדים לעסקה, הדיירים והיזם, שכן אם האחרון ירגיש "חנוק", כל הפרויקט בסכנה, וזה לא לטובת הדיירים. |
10 |